Семейная ипотека с 1 октября 2026: новые ставки и как посчитать платёж
Коротко
- По договорам с 1 октября 2026 года ставка от 2 до 12%: чем больше детей, тем ниже. В Москве, Петербурге и их областях она на 2 пункта выше.
- 6% можно сохранить при любом числе детей, если внести от 50% стоимости жилья или погасить кредит до такого уровня в первый год.
- Государство субсидирует ставку не дольше 15 лет. Для ипотек, оформленных до 1 октября, ничего не меняется.
- Нужен ребёнок младше 7 лет, взнос от 20%, оба супруга созаёмщики. С 1 февраля 2026 года действует правило одна льготная ипотека на семью.
Содержание
Что изменилось с 1 октября
До 1 октября 2026 года ставка семейной ипотеки была 6% для всех. Теперь она зависит от того, сколько в семье детей и где покупается жильё. Лимит кредита тоже стал зависеть от числа детей.
| Детей в семье | Большинство регионов | Москва, Петербург, Московская и Ленинградская области |
|---|---|---|
| 1 | 10%, до 6 млн ₽ | 12%, до 12 млн ₽ |
| 2 | 8%, до 8 млн ₽ | 10%, до 15 млн ₽ |
| 3 | 6%, до 10 млн ₽ | 8%, до 18 млн ₽ |
| 4 | 4%, до 10 млн ₽ | 6%, до 18 млн ₽ |
| 5 и больше | 2%, до 10 млн ₽ | 4%, до 18 млн ₽ |
Ещё одно изменение касается срока. Раньше государство доплачивало банку разницу в ставке весь срок кредита. По новым договорам субсидия действует не дольше 15 лет с даты договора. Какой будет ставка после этого, решает кредитный договор, поэтому этот пункт стоит прочитать до подписания.
Если вы оформили семейную ипотеку до 1 октября 2026 года, ничего не меняется: ставка и субсидия остаются по прежним условиям.
Как сохранить ставку 6%
Минфин оставил два способа получить 6% при любом числе детей и в любом регионе:
- Внести первоначальный взнос от 50% стоимости жилья. В него можно включить материнский капитал и региональные выплаты.
- Досрочно погасить часть кредита в первый год. Если в течение года после подписания договора уменьшить долг до уровня, который требует программа, ставку снизят до 6% со следующего платёжного периода. По разъяснению Минфина, нужно погасить 50% стоимости жилья или 50% суммы кредита. Как именно считать порог, уточните в банке до сделки.
Второй способ подходит семьям, которые покупают новое жильё, а старое продают позже. Деньги от продажи идут на досрочное погашение, и ставка падает до 6%.
Для строительства частного дома и покупки участка под него ставка 6% сохранилась для всех семей, независимо от числа детей и региона.
Кто может получить семейную ипотеку
- Ребёнок младше 7 лет на дату договора или ребёнок с инвалидностью. Возраст остальных детей не важен, но от их числа теперь зависит ставка.
- Первоначальный взнос от 20% стоимости жилья.
- Оба супруга становятся созаёмщиками, даже если есть брачный договор. Если банк откажет одному, откажут обоим.
- Одна льготная ипотека на семью. Это правило действует с 1 февраля 2026 года. Вторую можно взять, только когда первая полностью погашена и после неё родился ещё ребёнок.
Что можно купить. Квартиру в новостройке у застройщика в любом регионе. Частный дом по договору строительства или участок под ИЖС. Вторичное жильё только в городах из списка ДОМ.РФ, где мало новостроек.
Сколько придётся платить
Посчитаем на примере. Квартира за 7 млн ₽ в регионе, взнос 20%, то есть 1,4 млн ₽. Кредит 5,6 млн ₽ на 20 лет.
| Ставка | Кто получит | Платёж в месяц | Переплата за 20 лет |
|---|---|---|---|
| 6% | до 1 октября или при взносе от 50% | 40 120 ₽ | 4,03 млн ₽ |
| 8% | семья с двумя детьми | 46 841 ₽ | 5,64 млн ₽ |
| 10% | семья с одним ребёнком | 54 041 ₽ | 7,37 млн ₽ |
| 18,7% | рыночная ипотека | 89 454 ₽ | 15,87 млн ₽ |
Для семьи с одним ребёнком платёж вырос почти на 14 000 ₽ в месяц по сравнению с прежними 6%. Но даже 10% в два раза дешевле рыночной ипотеки: по данным Банка России и ДОМ.РФ, средняя рыночная ставка в октябре 2026 года около 18,7%.
Расчёт условный: ставка считается неизменной все 20 лет, хотя субсидия теперь действует 15 лет. Подставьте свои цифры в калькулятор, там же можно посмотреть, сколько сэкономит досрочное погашение.
Банки смотрят на показатель долговой нагрузки: какая часть дохода уходит на все кредиты. Банк России ограничивает долю ипотечных кредитов заёмщикам, у которых он выше 50%. Если платёж съедает больше половины дохода, вероятность отказа заметно выше.
Что делать, если ставка выросла
- Соберите взнос побольше. При взносе от 50% ставка будет 6%. Как накопить, разобрали в статье о первоначальном взносе. Если до половины не хватает немного, сравните, что выгоднее: подождать и накопить или взять под 10–12%.
- Посчитайте досрочное погашение в первый год. Если ожидаете крупную сумму, например от продажи старой квартиры, можно быстро снизить ставку до 6%.
- Рассмотрите частный дом. На ИЖС ставка 6% для всех семей.
- Проверьте другие программы. Например, дальневосточную и арктическую ипотеку или региональные программы. Условия у них свои.
Налоговый вычет по ипотеке
Семейная ипотека не отменяет налоговых вычетов. Каждый супруг может вернуть 13% от расходов на покупку жилья, но не больше чем с 2 млн ₽, то есть до 260 000 ₽. Отдельно можно вернуть 13% от уплаченных процентов по ипотеке, не больше чем с 3 млн ₽, то есть до 390 000 ₽. Вернуть можно только тот НДФЛ, который вы заплатили.
Вычет по процентам получают по мере их уплаты, поэтому его растягивают на годы. Заявить вычет можно на Госуслугах или в личном кабинете налогоплательщика, а с некоторыми банками ФНС оформляет его в упрощённом порядке.
Частые вопросы
Какая ставка по семейной ипотеке с 1 октября 2026 года?
Она зависит от числа детей и региона. В большинстве регионов 10% при одном ребёнке, 8% при двух, 6% при трёх, 4% при четырёх и 2% при пяти и больше. В Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области ставки на 2 пункта выше: от 4 до 12%.
Можно ли сохранить ставку 6% при одном ребёнке?
Да. Ставка 6% действует при любом числе детей, если первоначальный взнос не меньше 50% стоимости жилья. Второй способ: в течение первого года после подписания договора досрочно погасить кредит до уровня, который требует программа, и перейти на 6%. Точное условие уточните в банке.
Изменится ли ставка по семейной ипотеке, оформленной до 1 октября?
Нет. Новые условия касаются только договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. По прежним ипотекам ставка и срок субсидирования остаются такими, как в договоре.
Сколько платить по семейной ипотеке на 5,6 млн ₽?
На 20 лет под 10% платёж около 54 000 ₽ в месяц, под 6% около 40 100 ₽. Разница почти 14 000 ₽ в месяц. Свои условия можно подставить в калькулятор ипотеки.
Источники 8
- Финуслуги: семейная ипотека с 1 октября 2026, ставки и лимиты по числу детей (обновлено 06.10.2026)
- Решение Минфина России от 22.09.2026 № 25-67381-01850-Р
- РБК: семейная ипотека с 1 октября 2026 года, новые ставки и условия (01.10.2026)
- РБК Недвижимость: Минфин о ставке 6% при взносе от 50% (30.09.2026)
- Бробанк: семейная ипотека в 2026 году, условия и ограничения (обновлено 28.09.2026)
- Сравни: ключевая ставка и ипотека, прогноз на октябрь 2026 (14.10.2026)
- Интерфакс: ЦБ ограничивает ипотеку с ПДН более 50% (11.11.2024)
- Статья 220 Налогового кодекса РФ (имущественный вычет)
Цифры актуальны на 29 октября 2026. Каждую цифру мы сверяем с официальными документами и проверенными изданиями.
Материал носит справочный характер. Для личной ситуации уточняйте расчёт у бухгалтерии, в налоговой или у профильного специалиста.